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2018-11-15 12:04 来源:华股财经

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揭露房租暴涨之谜:长租公寓和租房分期是罪魁祸首吗?

2018-11-15 08:24:05    创事记 微博 作者: 一本财经   
(责编:张歌、白宇)

  欢迎关注“创事记”的微信订阅号:sinachuangshiji

  文/墨克

  来源:一本财经(yibencaijing)

  “以往每年房租涨5%,今年年初最低涨40%,还有的翻倍。”某长租公寓管家霍亮说。

  近日,媒体报道,长租公寓以高出市场20%-40%的价格争抢房源,导致租金上涨。

  消息一出,民怨沸腾。

  三年前,长租公寓开始火热。一年后,嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时。

  长租公寓和依附其上的金融服务,真的是房租上涨的罪魁祸首吗?

  01 圈地运动

  2017年年底,拿着满满一皮包现金,中介潘达来到北京蒲黄榆附近某小区,找房东签约。

  屋子里已经很热闹,挤着三四个其他公司的中介,每个人都带着皮包。

  潘达猜测,里头应该都是现金。

  接着,他就仿佛进入了一个大的拍卖会。

  中介们相互抬价,100一次地往上加。

  这个老小区的单间,价格从1800元直窜到3000元,最后,潘达得手。

  几乎每天,潘达都要经历这样的抢房大战,而抢房的目的,就是为了建立“长租公寓”。

  “在上海,抢房都抢疯了。”上海业主顾佳对一本财经记者表示。

  她刚挂出房源,各种中介就都开始直接上门抢。

  一些小的公寓品牌,下手很急,不太在乎价格,恨不得马上签个三年的合同。但大的公寓品牌,还会压压价。

  房源,似乎成了长租公寓品牌眼中的城池,片瓦必争。

  而得领土者,才可封王封侯,在市场上有立锥之地。

  他们将这称之为:圈地运动。

  因为抢地盘,中介之间也经常起冲突,摩擦不断。

  大家都摩拳擦掌,不肯退让半分。

  实际上,这场圈地运动,已悄无声息地打了数年。

  早在十年前,长租公寓这种新的商业模式,就从国外进入中国,但发展不温不火,知名度低,呈地域性发展。

  直到2015年,长租公寓开始爆发,前前后后出现了十几家知名品牌。

  例如:自如、相寓、蛋壳公寓、未来域、泊寓、寓见、美丽屋、YOU+公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。

  中国饭店协会公寓委员会统计,当年国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。

  而此时,资本也开始蜂拥而入。

  蛋壳公寓获得数亿元A+轮融资,YOU+公寓获得雷军的1亿元融资等消息,不断传出。

  据华菁证券统计,仅2017年,就有20家长租公寓品牌完成融资,融资总额突破418亿元人民币。

  为何资本对长租公寓如此青睐?

  2016年年底,链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上,曝出一组数据:预计到2030年,中国租赁市场规模,将从现在的1.1万亿元,增长到超过4.6万亿元。

  又一个万亿级别的市场。

  另一方面,长租公寓火了之后,一个性感的衍生品开始出现:租房分期。

  其玩法,就是将原本押一付三的租金,直接按月分期。

  这样的金融服务,必然是好的,也确实在一定程度上解决了刚需“租房难,钱紧张”的问题。

  “房租分期金融服务的渗透率大概在20%-25%左右。”链链金融COO蒋鹏飞对一本财经记者透露,这个占比还有很大提升空间。

  可见,这个万亿市场,还大有发展空间。

  而租房分期这个金融产品,对于当时资产荒的金融行业来说,实在是太好的资产。

  租房分期有稳定持续的现金流,且风控“简单粗暴”:租客不还钱,直接要求其退房即可。

  “按照这个逻辑,这个行业几乎就是零坏账率的。”孙新杰称。

  但在租房市场中,依然遵循着一条铁律:寡头效应。

  对于长租公寓来说,赚钱没有那么容易。

  近日,SOHO董事长潘石屹表示,长租公寓并不是一个好的模式,回报率只有1%。

  一套长租公寓,叠加租金、装修、管理、运营成本后,“基本和往外租的价格打平,甚至还略有亏损。”某租房平台市场负责人王启称。

  只有达到规模效应后,边际成本降低,加上管理得当,才能开始赚钱。

  而当你成为行业老大、控制市场之后,就可以借着垄断,不断抬高房租,就如滴滴一样。

  这是对于未来“最可爱”的想象力。

  因此,在这片市场里,玩家就是在玩一场烧钱游戏,不停融资、不停圈地、不停长大,最后成为鲸吞一切的巨头。

  因此,抢房大战几乎成了不可避免的戏码。

  02 罪魁是谁?

  长租公寓正处在一个野蛮生长、跑马圈地的阶段。

  这波恶性竞争,是否会推高租金?

  “这是肯定的。”几乎所有从业者,都给出了同样的答案。

  资本相互角逐,行业运维成本不断增高,各家比着玩“烧钱游戏”。

  为了得到房源,它们不断抬高价格,必将拉升当地的房价。

  有人将拉高租金的罪魁祸首归为租房分期和ABS,认为它们加大了租房杠杆。

  所谓ABS,是一种资产证券化的融资手段,相当于你将未来的租金作为抵押,贷出钱来,用于现在的发展。

  “这种融资方式的前提是,要有资产,也就是说,长租公寓要先拿到房源,才能融资,而且融资期限较长。”长租公寓从业者叶欢认为,这在一定程度上影响了企业的现金流,很难去加大杠杆。

  那么,长租公寓和金融产品,真的是拉高房租的罪魁祸首吗?

  先来看两组数据。

  据统计,北京租房人口735万,房源总数538985套,等于13个人抢一个房源。

  另一方面,去年年底,北京清理自建房、群租房、隔断间,在消除了相当一部分风险隐患的同时,减少了房源,向租房市场释放了大量的租客。

  另外,一线城市还有大量的空置住房。

  据媒体统计,2015年底,北京的空置住房大约在420万套以上,而且越是高档的小区,住房空置率可能越高。

  如果按照一家三口人计算,北京的空置住房,可以至少容纳1200万新增人口。

  其实,决定市场价格的最核心因素,是供需关系。

  目前,一线城市明显供小于求。

  而这,才是决定价格的最大因素。

  那么,有多少房源掌握在长租公寓的手中?

  据腾讯新闻统计,现在北京可租房源,大概为242万套,其中,长租公寓49万套,占市场的10%。

  而上海的这个数字是7.6%,广州2.4%,深圳2.7%,比例并不高。

  “10%的市场占有率,对市场价格的影响并不绝对。”王启承认,长租公寓会在一定程度上拉高租金价格,但并不明显。

  因此,推高租金价格的罪魁祸首,并非长租公寓和金融产品,最关键的因素,还是供需关系失衡。

  03

   竞争加剧

  对于长租公寓来说,这次舆论出现了一边倒的效应。这也确实说明这个市场存在问题。

  恶性竞争导致行业乱象重生,一次次将其推向了风口浪尖。

  大浪淘沙的竞争中,还有大量玩家被洗出场。

  据媒体透露,GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、长沙优租客、鼎家公寓等平台,都出现了危机,或已倒闭。

  “这是因为,大家都远远低估了这片市场的风险。”王启称,太急于进场跑马圈地,就会忽视市场规律和金融的核心。

  很多平台推出了很多大胆的金融产品,让租客甚至可以零首付拿到房子。

  这一度让租房市场出现了骗贷浪潮。

  中介拿到一帮人的身份证,去申请租房贷款,内外勾结,“直接薅干了一个长租公寓”。

  另一方面,过度扩张和信誉风险,也让行业一度被重创。

  很多长租公寓平台,会将租客的租金作为抵押,去金融机构贷款,用于扩张。

  克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司,和很多金融品牌合作。

  2017年1月开始,其门店大量关闭。

  据知情人透露,克尔达拿着现金流,去投了一个新的项目,结果资金链断裂,无法再支付房东的租金,房东将租户赶出去,导致了一次大的纠纷。

  过度扩张,埋藏着重重的风险点。

  2017年,租房分期平台斑马王国,遭遇了一次公寓方卷款跑路事件。

  业内人士透露,当时上海某家公寓在获得了斑马王国几千万元的垫付租金之后,直接跑路。后者资金链瞬间断裂,只能遗憾退场。

  这其中,还有很多玩家,只是为了进场薅一把金融羊毛。

  未来的长租公寓市场会如何?

  行业内部的看法较为乐观:只要租房需求存在,长租公寓就会一直存在。

  “而且现在一线城市的租房市场基本格局已定,用长租公寓这种相对标准化的租赁模式,更容易生存。”从业者黄达表示。

  得房源者得天下,对于这些平台来说,未来的核心竞争力,可能还是房源。

  背靠大树者,或者自有房源者,将在竞争中处于绝对优势。

  而市面上呈现的战争格局,也是如此。现在活得不错的,大多有大公司或者多轮融资背景。比如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓、小米投资的YOU+公寓,等等。

  但在竞争的后期,纯靠资本烧钱的模式,也不再会是重点。

  “以后长租公寓可以选择用轻资产的方式来运营,从二房东变成真正意义上的运营方。”黄达向一本财经记者表示。

  比如,长租公寓方可以与房东签订房屋托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费。

  这样一来,长租公寓方既不用承担房屋空置期的损失,也不用付出大量的现金流来获得房源,生态也许更健康。

  而租房分期产品,也不会受到影响。

  至于租金上涨的问题,或许短时间内,谁都无能为力。

  “除非北上广人才大量回流,否则一线城市的租房市场始终会是卖方市场,租客只能被动承受。”黄达说。

  目前的长租公寓市场,还处在非常早期的阶段。

  跑马圈地,争抢市场,人们可能很难去制定规则,肃清市场。

  但这个模式和背后的金融产品,确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。

  创新常伴有阵痛,我们可能还需要一些耐心,等待它们的成熟。

  (应受访者的要求,文中部分人名为化名 )

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

文章关键词: 网络文化

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